임동권의 한 권으로 끝내는 꼬마빌딩 재테크
2018년 초판이 인쇄됐다.
지금은 2022년 경제 흐름이 많이 바뀌었다.
2018년도 이 책을 읽고 꼬빌에 투자했던 사람들 지금? 꼬마 빌딩에 재미를 봤을 것이다.
재미 보고 2번째, 3번째 투자를 다시 하고 있을 것이다.
책 리뷰 들어간다.
Page 7. '수익형 부동산으로 월세 500만 원 만들기'다.
현대인으로서 최소한의 품위를 유지하면서 살아가는데 필요한 수입이라고 본 것이다.
=> 나 또한 현재 3년 안에 Cash Flow 500만 원을 어떻게 하면 만들 수 있을지 연구 중이다.
디지털 노마드로 가능할지 현재 열심히 공부 중이다!!!
3년 안에 Cash Flow 500 만드는 것 또한 내 목표다.
Page 10.
임동권 님 꼬빌 유망 추천 지역: 용산역, 내방역, 연신내역, 영등포구청 역, 선유도역, 합정역, 봉천역, 사당역, 장승배기역, 구로디지털단지역
=> 돈깨비님 추천 지역: 성수동, , 선유도, 마포, 영등포
=> 김종율 원장님 대한민국 상가 투자 지역: 낙성대, 서울대 입구, 노원역, 천호역, 불광역&연신내역, 구로디지털단지역, 홍대입구역, 안암역&고려대역
Page11. 푼돈부터 투자하는 마인드를 구축: 작은 투자라도 실행해 보는 습관부터 들여야 희망이 있고 미약하나마 꼬마빌딩 재테크 출반선에 설 수 있다고 본다.
투자에는 쉼표가 없어야 한다.
Chapter 1. 월수입 500만 원은 인간다운 삶의 척도
Page 37. 가장 확실한 것이 리모델링과 신축 재테크이다.
아파트 투자는 10년 사이클을 보고 하는 투자라면 꼬마빌딩 재테크는 3~5년을 한 사이클로 본다.
꼬마 빌딩 중 우리가 도전할 만한 10~20억 원대 꼬마빌딩은 상가주택이나 원룸 건물인 경우가 많다.
한 번으로 배부르려고 하지 말라는 것이다. 아파트는 잘 찍으면 10억 원짜리 사서 10년 후 20억 원짜리가 될 수 있겠지만 꼬마빌딩은 그러기가 너무 쉽다. 그런데 20억 원짜리 건물주로 만족이 되는가? 월세 1,000만 원이 나오려면 최소 30억 원짜리 건물주가 되어야 가능하다. 그러니 꼬마빌딩 투자는 한번 투자 후 3~5년 지나서 되팔고 다시 한번 하는 것이라고 생각하자.
꼬마빌딩 재테크에 조금씩 발을 담가보자. 상당한 내공이 필요하다. 미리미리 준비할 필요가 있다.
=> 아파트로 돈 벌었으니 이제 꼬마빌딩 해 보자!!!
Page40. 복부인이란? 남편보다 재테크를 잘하는 똘똘한 여성
우리 주변에는 주변머리 없는 남편 때문에 아내가 복부인으로 나서야 할 가정이 너무도 많기에 이렇게 권유하는 것이니 오해 말고 한번 읽어보자.
월 500만 원 정도는 필요하다.
돈 벌기 위한 공부이니 지겹지도 않다.
여성이 남성보다 우월성을 보이는 곳이 현실감각이다.
남편은 아직은 퇴사 전이니 머릿속으로 생각만 품고 실천은 못한다. 발등에 불이 떨어지기 전에는 굼뜨다.
돈이 부부 사이를 소원하게 만든다.
태어날 때 가난한 건 당신의 잘못이 아니지만 줄을 때도 가난한 건 당신의 잘못이다.
-빌 게이츠-
누가 뭐래도 나와 내 가족은 부자가 되어야 한다는 당위성을 끌어안고 "나도 할 수 있다"라는 도전 정신을 장착해 보자.
Page50. 공시지가와 시세의 차이점, 용적률과 건폐율의 개념과 그것이 나의 투자와 어떤 결정적인 영향을 미치는지, 부동산 공적장부가 무엇인지를 알아야 한다.
1년 만에 얻을 안목을 3개월 안에 터득할 수 있도록 핵심만 담아냈다.
<부의 추월차선> 배움이란 정규 교육을 통해서 보다는 사회에 나와서 가슴으로 느껴서 시작할 때 더 효과가 있다고 설파한다.
부자가 되겠다는 목표를 세우고 사회인으로서 없는 시간을 쪼개가며 자신에게 필요한 공부를 한다는 것은 즐거운 일이다. 자발적인 공부는 인생의 가치를 높여준다. 배우면 의식이 바뀌고 행동이 변한다. 부를 쫓는 행동을 해왔으면 당신은 부자가 되어 있을 것이고, 현실과 적당히 타협하며 안주해 왔다면 내일도 오늘과 별반 달라질 일이 없는 빈자의 길을 갈 수밖에 없다. 오직 당신의 성공은 배움의 선한 영향인 행동의 변화를 통해서 이루어질 수 있다.
공부 잘하는 머리와 투자 잘하는 머리는 확실히 다르다.
투자의 고수들은 이와 같은 고급 정보를 얻기 위해 사방에 유능한 중개사들을 사귀어두고 안테나를 세워 먹잇감 정보에 촉각을 기울인다.
자신이 점찍어둔 투자 후보 지역을 중심으로 발품을 팔다 보면 유능한 중개사를 만나게 된다. 그로부터 소개받은 물건을 현장 답사하면서 얻은 지식은 돈을 벌어주는 지식으로 정돈될 것이다. 그 성과는 투자 성공이요, 성공은 곧 돈이다.
"꼬마빌딩"정의:
가치가 50억 원 미만인 수익형 부동산으로서 5층 전후이며 연면적 1,000㎡ 미만인 건물
우량 꼬마빌딩 고르기
접근성: 도보 5분 이내 전철역에서 500m 이내
준공 15년 차 이상
접근성이나 상권은 B급 이상이면서 토지 가치로만 매입할 수 있는 물건이 좋은 물건이다. 물론 50년 이상 된 건물은 신축할 목적이 아니라면 피해야 하겠다.
미래가치 내포한 물건
신설 전철역이 생기는 지역의 경우 현재 그 지역이 제3종 일반 주거지역인 경우가 많다. 제3종 일반주거지역 일 경우 용적률은 서울의 경우 240% 이내이므로 지상 5층 정도의 건물을 지을 수 있다. 그러나 전철역이 생기면 그 지역은 준 주거지역이나 일반 상업지역으로 종상향을 기대할 수 있겠다. 9호선 연장선이나 신분당선 연장선, GTX, 경전철 예 정역 주변의 토지이용계획 확인서를 체크해 보면 대개 제2종 일반주거지역이거나 제3종 일반주거지역인 경우가 많을 것이다. 이러한 곳이 내재가치가 좋은 곳이라 하겠다.
또한 기존의 역세권 지역이라 하더라도 아직 개발이 덜 된 곳이 있다. 영등포구청 역 외 경우 구청이 입지했는데도 아직도 준공업지역으로 남아있다. 영등포구청 역 머지않아 일반 상업지역 또는 최소한 준 주거지역으로 변경될 가능성이 있는 지역으로서 투자 대상지로 추천할 만하다.
돈이라는 것은 '눈 뭉치 굴리기'와 같아서 처음에 주먹만 한 눈 뭉치가 축구공만큼 되기까지는 시간도 걸리고 재미도 덜 하지만, 그 단계를 넘어서면 축구공이 필라테스 공 크기에 이르는 것은 금세다.
Chapter 2. 월세 500만 원 나오는 부동산 상품
Page62. 구분상가의 전형적인 예는 '아파트 단지 내 상가'다. 이런 상가들은 큰 폭의 시세 상승은 기대하기 어렵지만 안정적인 임대수입이 보장되어 보수적인 투자자의 관심이 큰 편이다. 단지 정문에서 가까울수록 안정적이며 멀수록 공실 우려가 있을 수 있다.
지하상가 투자는 주의해야 한다.
결론부터 말하면 서울을 기준으로 구분 상가 투자로 월세 500만 원을 얻으려면 순자본이 14억 원 정도는 필요하다. 기대수익률을 4.5%로 본 것이다.
구분상가의 장점은 관리가 용이하다는 점이다.
Page69. 따라서 앞으로는 신규로 분양하는 지식산업센터를 노리기보다는 기존의 신축급 매물을 중심으로 살펴보아야 할 거 같다.
=> 지산... 투자해 보고 싶은 항목 중 하나였다. 언제나 내 머리를 두들겼던 분야다. 목돈을 쥐고 한 종목에 투자할 것인가? 아니면 쪼갤 것인가 언제나 고민하고 있는 부분이다. 그래서 아직 지산을 담지 못하고 있다.
지산 늘 아쉬움이 남는 종목이다....
Page75. 한 가지 팁은 고시원을 설치하고 몇 년을 운영한 후 권리금을 받고 넘기는 것이다. 권리금은 대개 시설비 원가 수준으로 형성되어 있다.
재테크 중 4억 5000만 원이라는 최소 투자금으로 당신이 직접 관리할 경우 매월 500만 원을 얻을 수 있는 것이 고시원이다.
=> 손품이 엄청 들어가는 일이다. 나에게 고시원 투자란? 맞지 않다. 나 5년 동안 어떤 투자가 나에게 가장 맞을지 어떤 종목을 골라야 할지 정말 많은 고민을 했다.
내 성향, 내 스타일 찾는 데 5년 걸렸다.
최소 투자금 대비 고 수입률인 항목: 원룸, 셰어하우스, 고시원 인건 알겠다. 하지만 이 분야는 나에게는 안 맞다. 하하 하하
Page 99. 렌털하우스: 임대 수익률 6% 기본
Chapter3. 종잣돈 10억 만들기 준비운동
Page115. 종잣돈 규모에 따라 3억 원으로 월세 110만 원, 5억 원으로 180만 원, 7억 원으로 280만 원, 10억 원으로 400만 원이 나오는 원룸 건물 매입이 가능하다.
꼬마빌딩 투자는 자기 혁신이 필요하다. 혁신은 익숙함에서의 탈출이다. 아파트가 주는 안락함의 관성에서 탈출하는 용기다. 생활환경이 획기적으로 변하는 것을 감내하는 마음가짐이다.
톨스토이도 한탄했다.
"모두가 세상을 변화시키려고 하지만 정작 스스로 변하겠다고 생각하는 사람은 없다." 꼬마 빌딩주가 되려거든 누가 뭐래도 꿈과 현실을 구별할 줄 알아야 한다. 차가운 이성으로 마음에 낀 허상을 제거하고 현실을 직시할 줄 아는 자기 혁신이 필요하다.
Page117. 우리는 일하는 시간보다 할 일 없이 살아내야 할 시간이 더 많은 시대에 살고 있기 때문이다. 직장인 반평생, 실업자 반평생을 살아내야 한다.
차갑게 현실과 미래를 준비해야 한다. 지금 버는 돈 다 쓰고 나면 누가 내 남은 인생을 챙겨줄 것인지 생각해 보라.
그러면 벌 수 있을 때 조금만 더 자제하면 나머지 인생이 즐거워진다는 사실을 직시해야 한다.
40대에 부모의 도움 없이 자력으로 1억 원의 종잣돈도 모으지 못한 사람은 문제가 있다.
'돈독 오르라'라고 감히 권하고 싶다. 돈독이 올라야만 돈이 모인다.
자식에 대한 맹목적인 투자가 종잣돈을 훔쳐 가는 주범이라는 것을 깨닫게 될 것이다.
=>난 사교육 비용 들이지 않는다. (X)
차라리 아이와 여행을 다닌다. 좋은 추억을 쌓는다.
돈 공부, 돈 버는 법은 가르친다.
냉정하게 공부로 밥벌이하기 어렵다고 판단되면 자식의 교육에 허비할 돈은 과감하게 저축하자.
교육비 다음으로 큰 지출 항목인 음식비이다.
=> 집에서 집 밥을 해 먹으면 음식비는 줄일 수 있다.
상설 할인점에서 옷을 사주자
=> 이건 내가 잘하고 있는 거 ^^
당신이 월세 1,000만 원 이상 나오는 꼬마 빌딩주가 되면 나중에 지인들을 위해 더 좋은 사람이 될 수 있다.
돈독 오른 자세로 모든 면에서 소비를 줄이면 4년이면 1억 원은 족히 모을 수 있다.
'돈독 오른 생활습관'은 돈이 들어오게 도와준다. 아무리 삼 박 사 일을 머리 싸매고 생각해 봐도 흙 수저가 자수성가형 금수저가 되기 위해선 돈독이 올라야만 가능한 것임을 명심해야 한다. 실탄이 있어야 쏠 수 있지 않은가. 지금부터 종잣돈 마련에 올인해 보자.
Page125. 용적률: 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율
연면적은 지하 부분을 제외한 지상 건축물의 면적을 말한다. 가령 제2종 주거지역에는 지상으로 3~4층, 제3종 주거지역에는 5~6층, 준 주거지역에는 7~8층, 준공업지역에도 7~8층, 일반 상업지역은 10층 이상도 가능하다.
땅 100평에 지상으로 200평을 지을 수 있다면 용적률이 200%이고 400평 올릴 수 있다면 준 주거지역이거나 준공업지역이며, 600평 이상은 일반상업지역이다. 국토계획법상 서울시 3종 주거지역의 용적률은 300% 이하지만 서울시 조례는 250% 이하다.
Page 129. 건폐율: 건축 밀도를 나타내는 개념으로 "대지면적에 대한 바닥면적의 비율"
쉽게 표현하면 토지상에 '건물이 깔고 앉은 면적'인 것이다. 가령 100평짜리 토지상에 층당 50평짜리 건물이 들어서 있으면 건폐율은 50%이고 층당 20평짜리 건물이 들어서 있으면 20%인 것이다.
건폐율의 중요성은 승강기가 없는 허름한 건물을 매입하여 승강기를 설치하고자 할 때 특히 중요하다.
용적률에 영향을 미치는 '일조권'
Page 149. 아파트 투자는 거주와 시세차익
꼬마빌딩 투자는 철저한 공부, 위험을 감수하는 배짱, 공실을 줄이고 쾌적한 공간을 유지하기 위한 관리를 위한 세삼한 배려, 자산 가치 증대를 위해선 고생할 각오가 필요하다.
꼬마빌딩은 보유하는 동안 3~5%대의 임대수입을 안겨주니 생활비에 보탤 수 있고 덤으로 토지가치에 대하여 매년 3~5%씩 추가로 지가 상승을 안겨준다. 건물 잔존가치가 상당히 남아 있으니 이를 리모델링하면 죽었던 건물 가치가 환생하기도 한다. 신축을 하면 투자 수익이 최상급이다. 이게 꼬마빌딩 투자의 매력이요 강점이다.
꼬마빌딩의 단점은 환경, 교통, 학군, 편의시설이 아파트보다 상대적 열위에 있지만, 인풋 대비 아웃풋은 꼬마빌딩 투자가 완승이라고 볼 수 있다. 3~5년을 한 사이클로 삼고 수익형 부동산으로 갈아타는 쏠쏠한 재미를 노려보는 발상의 전환이 필요하다.
Page 155. 중개사는 투자물건 정보의 원천이다. 온종일 시장을 지키며 서 시시각각으로 튀어나오는 저렴한 급매물이나 내재가치가 좋은 물건 정보를 가장 먼저 얻는 사람들이다. 당신을 도울 의사가 충분한 옆에 있는 중개사를 잘 활용하라. 당신이 투자하고자 하는 분야에 정통한 중개사들을 선별하여 친분을 쌓아야 한다.
시사점
꼬마빌딩 투자에 나설 때는 현재 건물이 멀쩡한 상태라 하더라도 반드시 지적도를 확인하여 도로에 접한 상태를 체크해야 한다. 필지의 어느 한 면에 접한 도로의 폭이 4미터가 안 되면 장래 언젠가는 내 땅의 일부를 4미터 도로를 위해 반드시 내줘야 한다는 것을 알아두자.
그러므로 빈 땅이든 건물과 같은 부동산을 살 때에는 그 토지에 접하고 있는 도로 폭이 4미터에 이르지 못하는 경우, 도로에 내주어야 할 땅 면적을 알아보고 이를 감안하여 땅값을 조장한 후 매입해야 한다.
Chapter 04. 월세 500만 원 만들기 투자 실전
(내 머리 두들긴 파트)
Page 177. 5억 원으로 미군 렌털하우스 투자
렌털하우스는 장기적, 안정적, 고수익 투자임이 틀림없다. 렌털하우스 투자는 연간 임대수익률이 웬만하면 10%가 넘는 고수익성이다. 가령 분양가 6억 원짜리 렌털하우스를 융자 3억 6000만 원 끼고 구입하면 2억 4000만 원이 든다. 여기에 취득세와 임대차 중개비 1000만 원을 더하면 실투자금이 2억 5000만 원이다. 렌털비 400만 원에서 이자 100만 원과 관리비 70만 원을 제하면 230만 원이 남는다. 이 돈이 건물주가 손에 쥐는 수익이다.
팽성읍, 아산시 둔포읍에 소재한 경우 60세대가 넘으면서 도시가스가 공급되는 단지 역시 프리미엄이 확실시된다.
2018년 8월 기준: 평당 200~400만 원
100평에 연면적 70~80평짜리 렌털하우스 가격이 최소 7억 원부터 8억 원이 보통이고 일부는 9억 원 대도 있다.
고덕 신도시 주변은 땅값이 더 비싸다.
현재 땅값이 평당 400만 원을 넘으면 적합하지 않다.
임대 안정성: 한미 간 소파협정으로 주한 미군은 2060년까지 주둔하게 되어 있다. 지금부터 최소 42년간 미군이 계속 임차할 것이므로 장기적으로 임대의 안정성이 보장되어 있다.
미군은 유사시 부대 복귀 시한이 군인의 경우 10분, 군무원의 경우 30분 이내다.
10㎞ 10분, 20㎞ 20분, 30㎞ 30분
20㎞를 벗어나지 않는 곳에 투자해야 한다.
진입로 폭을 고려해야 한다.
Page184. 80평대? 50평대? 렌털하우스 크기별 수익
월세와 관리비를 포함하여 매월 400 ~ 430만 원 정도를 받을 수 있는 연면적 70~80평대 단독주택이 있고, 약 250만 원 정도를 받을 수 있는 연면적 50평대 단독주택이 있다. 70~80평대 주택의 수요자는 고급장교나 군무원들로서 그 수요가 약 3,500세대 정도이고, 50평대 주택 수요자는 하사관이나 하급 장교들로서 그 숫자는 약 5,000여 세대로 업계는 보고 있다.
Page 189. 아파트형공장은 준공업지역에서 가능한 시설이므로 서울의 경우 구로구, 금천구, 성동구, 도봉구, 영등포구와 강서구
첫째, 종잣돈 1~3억 원이 있으면 최대 80%까지 융자를 받아 3~10억 원대 지식산업센터에 투자가 가능하다.
지식산업센터 구로금천구의 경우 평당 700~1,000만 원대이고, 영등포는 1,000~1,200만 원, 성수동은 1,100~1,300만 원 선이라고 보면 된다.
Page199. 리모델링이 필요한 세 가지 이유
전기, 가스, 급수, 배수, 환기, 소화, 승강기, 피뢰침, 통신 설비 및 설비는 신축 후 15~20년이 지나면 대대적 수선이나 교체가 필요하다.
Page 201.
셋째, 철근콘크리트조 건물은 제대로 보수/관리하면 80년은 간다.
철근 콘크리트 건물은 무조건 40년은 '안전빵'이란 이야기다.
건물의 수명은 4단계를 거친다고 한다. 즉, 신축 단계 -> 안정 단계 -> 노후화 단계 -> 완전 폐물 단계다.
리모델링은 건물이 약 10년간의 신축 단계 후 이어지는 30~40년간의 안정단계에서 기능을 개선하고 내. 외관을 단장하여 건물의 수명을 연장시킴으로써 가치를 높이자는 취지다.
Page214. 부동산 재테크 중 투자 효과가 큰 순서대로 꼽자면 신축, 리모델링,, 급매물, 정상 매물 순이다. 고생은 되지만 가장 큰돈을 벌 수 있는 방식이 바로 신축이다. 가령 10억 원의 종잣돈으로 건물을 신축할 경우 3년 만에 기대수익이 5억 원이라면 리모델링은 4억 원 급매물은 2억 원, 정상 매물은 1억 원 정도 벌 수 있다고 본다.
Page 216. 신축의 첫 단계인 부지 수배부터 공사 완공까지 1년은 족히 걸린다. 임차인 수배까지는 몇 달이 더 걸린다. 이렇게 실제로 약 1년이란 세월 동안 시달리다 보면 건축주는 여차하면 10년이나 늙는 것이다.
신축은 스트레스 순도가 놓다.
부동산 투자로 큰돈은 벌고 싶고, 그렇다고 10년씩이나 늙고 싶지는 않으니 어떤 방법이 없을까? 방법은 두 가지다. 첫째, 대범하고 심플하게 생각하면 된다. 공사 착공 이전에 주변에 인사하고 후하게 선물하라.
둘째, 아웃소싱이다. 나보다 이 일을 훨씬 잘할 수 있는 전문가에게 맡기는 것이다.
투자 시역에서 500미터 이 내면서 먹자 상권이 발달된 곳이 좋다.
Page 231. 개인투자 방식
개인 사업자: 1년 이내에 매도하면 40% 중과세가 부가된다는 것과 조정 지역의 경우 10% 가산세가 더해진다는 점, 1가구 2 주택이냐 3 주택이냐에 따른 중과세에 유의해야 할 것이다.
Page234. 서울에서 60~70평대 대지 위에 번듯한 상가주택을 짓기에는 돈이 턱없이 모자라고, 리모델링이나 신축에 나서기에 간신히 출발선에 설 수 있는 종잣돈이 7억 원이다.
Page251. 리모델링 10% 룰
20억 원짜리 건물이라면 정상적인 리모델링 비용이 1~2억 원 이내가 좋고, 최대치는 3억 원 이내라야 한다. 즉, 리모델링 비용이 매입가의 15%를 넘지 말아야 한다.
Chapter 05. 좌충우돌 재테크 이모저모
Page 267. 10억 원으로 건드릴 수 있는 꼬마빌딩 물건은 최대치가 15~20억 원이다.
서울에서 20억 원 이하 수익형 건물이라고 해봐야 원룸 건물이나 다가구주택 아니면 상가주택이다.
책을 읽고 나서 자신도 해보자는 생각이 들어 꼬마빌딩 재테크에 나서기는 쉽지만 실행하기는 정말 어렵다. 머리는 실행을 요구하나 가슴은 저항한다. 결국 승자는 가슴이다. 논리적이고 객관적인 머리를 따라야 한다는 것을 알면서 투자를 실행하기는 매우 어렵다. 결국 관성에 이끌려 자신을 가두어온 편견과 습관으로 되돌아간다. 이렇게 실천은 어렵다.
Page 278. 재개발 예정지역의 수익형 부동산 투자는 금물
Page281. 그 물건이 재개발 추진 지역에 속해 있기 때문에 저렴하다는 사실을 알려주어야 함에도 그런 정보를 설명해 주지 않는 경우가 있다.
Page283. 투자자는 무조건 토지이용계획확인서를 열람해 보아야 한다. 거기에 이상한 내용이 적혀 있으면 냉큼 구청에 달려가서 직접 알아보라
Page 290. 꼬마빌딩 시장은 불경기에도 강하다. 매년 3~5%씩 꾸준히 오른다.
먼저 3,000만 원 ~ 1억 원의 종잣돈으로 6% 이상 수익을 낼 수 있는 투자대상: 소형 오피스텔이나 역세권의 신축빌라
3억 원 정도를 쥐고 있다면 서울이나 수도권, 지방의 핵심 상권에 신규로 분양하는 구분상가에 도전할 수 있다.
8 ~ 10억 원쯤 있다면 서울 변두리나 수도권의 상가주택, 다가구주택을 매입한 후 리모델링하거나 레버리지를 극대화하여 다중주택이나 상가주택 신축에 도전해 볼 수 있다.
Chapter 06. 꼬마빌딩 투자지도: 투자가치 유망지역 10선
용산, 내방, 연신내, 영등포구청, 선유도, 합정역, 봉천역, 사당역, 장승배기, 구로디지털단지
Page308. 내방역: 서울 시내의 나지막한 공원들은 개발 제한에서 풀리게 될 것이다. 그만큼 앞으로 개발 여지가 많다고 보면 된다.
Page313. 연신내역: 단독주택이나 상가주택, 근생 빌딩 등에 대해서는 투자자들이 관심이 상대적으로 크지 않아 땅값이 저평가된 편이다. 꼬마빌딩 투자 지역으로 추천 지역은 우선 이 로데오거리다. 연신내역 ④, ⑤, ⑥, ⑦번 출구 지역이다.
연신내역 ①, ②, ③번 출구에서 500미터 이내 지역도 유망하다. 지하철 3호선과 6호선을 이용할 수 있고 강북 중심권역인 경복궁역까지 여섯 정거장, 종로3가역까지 여덟 정거장으로 15~20분 거리여서 직장인들의 원룸이나 빌라 수요가 놓은 곳이다.
Page 316. 영등포구청 역: '준공업지역' 영등포구청 주변은 일반 상업지역으로 종상향이 될 가능성이 크다는 것은 짐작할 수 있겠다. 준공업지역은 가치로 치면 준 주거지역에 버금가는 곳이다. 한 가지 주의할 것은 여기에 아파트나 빌라, 주거용 오피스텔 같은 주거시설을 지으면 제3종 주거지역과 같이 용적률 250%가 적용된다는 것도 알아두기 바란다.
영등포구청 역에서 시청까지는 20분, 여의도와 마포는 10분 거리로 접근성이 좋아 원룸, 빌라, 고시원, 소호 사무실 등의 수요가 많다.
⑥번 출구에 아파트와 유통 상가가 있다. 이곳에는 3~4층짜리 다가구주택이 밀집되어 있어 리모델링용으로 추천할 만하다.
Page321. 선유도 역세권: 9호선으로서 신논현역까지 30분 이내에 도착할 수 있어 강남 접근성이 좋다. 이곳의 장점은 이 동네 전체가 개발에 불이 붙은 신흥지역이라는 것이다. 대로변은 신축 사무용 빌딩들이 빼곡히 들어서고 있으며 이면에는 빌라나 오피스텔, 원룸 신축이 활발하다. 이 지경의 또 다른 강점은 지식산업센터들이 많다는 것이다. 영등포에서 준공업지역은 당산동, 문래동, 양평동인데 그중 양평동에 속하는 선유도 역세권에는 6개의 지식산업센터가 이미 준공되어 있고, 현재 신축 중인 것들을 포함하면 2~3년 내로 10여 개가 들어서게 된다. 이렇게 되면 영등포 지역에서는 지식산업센터가 집중되는 대표 지역으로 떠오를 전망이다. ⑥번 출구에서 이면으로 들어가면 먹자 상권이 발달되어 있으며, 낡은 상가주택과 다가구주택, 단독주택들도 많다. 40~60평 단위의 필지들이 매물로 나오는 즉시 거래가 될 정도로 인기 있는 지역이다. 이를 매입하여 빌라나 원룸 등으로 신축하고 기업체의 경우 사옥을 짓고 있다. ③, ④번 출구 이면지 역도 마찬가지다. 다만 이 지역은 먹자 상권 발달은 ⑥번 출구보다 덜하고 주거시설 위주로 개발이 진행 중이다. 전철역에서 5분쯤 걸어가면 토끼굴이나 구름다리를 건너 한강에 도착할 수 있어 주거 환경이 좋다. 그런데 이런 가치가 부동산 가격에 충분히 반영되어 있지 않았다는 것이 이 지역 투자의 매력이라 하겠다.
Page 331. 봉천 역세권: 봉천역세권의 장점은 신림역과 서울대입구역과 강남 접근성은 비슷하지만 땅값이 상대적으로 저렴한 편이라는 것이다. 복개천을 따라먹자 상권이 잘 발달되어 있다. 빌라나 원룸 신축에 적합한 용도지역인 이곳 제2종 일반주거지역 땅값이 2018년에만 해도 상당히 올라서 3,000만 원 이하에서는 매물을 찾아보기 어려울 정도다.
봉천역 ①, ②, ③번 출구에 붙어 있는 남측은 원룸 아니면 빌라다. 신림역-봉천역-서울대 입구 역세권이다. 전철역에서 700미터 이내의 허름한 단독주택을 매입하여 원룸 건물이나 상가주택, 근생 건물 등 무엇이든 그 입지에 맞게 신축이나 리모델링한다면 짭짤한 수익을 낼 수 있을 것이다.
Page 341. 장승배기역세권(7호선): 신림-봉천-서울대입구역 이면의 땅값이 평당 2,500 ~ 3,000만 원데라면 이 지역은 1,800 ~ 2,500만 원대라서 충분히 경쟁력이 있다.
장승배기역에서 동쪽으로 한 정거장 거리의 상도역은 지근거리에 숭실대가 있고 고개만 넘어가면 중앙대가 있다. 직장인을 대상으로 임대업을 원한다면 상도역 ②번 출구에 접한 블록이 유망하고 대학생을 대상으로 임대업을 원한다면 ⑤번 출구 이면을 추천한다.
Page 348. 꼬마빌딩 투자에 나설 때는 건축물대장 확인이 필수다.
건축물대장 : 민원 24
먼저 대지면적, 연면적, 건축면적, 용적률, 건폐율, 주구조, 지역, 지구, 주용도, 층수, 층별 용도와 면적, 주차 대수, 승강기, 사용승인일, 하수처리시설용량 정도다.
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