김종율: 대한민국 상가 투자지도 책 -서울대입구역 편-
나의 스승!! 종율쌤~~~
종율쌤 책 읽고 임장에 접목시켜본다.!!
상권 공부도 하고 꼬빌 물건도 보고 ^^
(일석이조다)
상권 분석 같이 하니 손품 파는데 시간이 좀 더 소요됐다.
임장에도 접목시키려면 임장 시간도 좀 더 길게 잡아야 할 거 같다.
하지만 이렇게 공부하다 보면 내 내공이 좀 더 성숙되지 않을까?(하하하하하~~)
공부를 하다 보니 공부할 양이 점점 더 많아지고 있다.
하지만 정~~~ 말 재미있다.
현재 나만의 루틴을 만들어 가는 중이다.
책 리뷰에 들어간다.
대한민국 상가 투자지도 -서울대입구역-
같은 건물 2층의 투썸 플레이스 서울대입구역점에 대해 알아보자.
2층인데도 불구하고 하루 300만 원 정도의 매출을 올리고 있다.
평균 매출의 2배 가까운 수준이다.
Page 132. 가장 좋은 입지는 출구 앞이 아니라 첫 번째 코너
사실 역세권 상권에서 가장 좋은 입지는 출구 앞이 아니라 첫 번째 코너다. 또한 코너를 낀 안쪽 골목의 유효수요를 잡을 수 있느냐 없느냐가 큰 매출 차이를 보인다. 그뿐만 아니라 코너 자리가 주는 가시성도 결코 무시할 수 없다.
※ 134 Page: 투자나 창업의 초보, 심지어 점포개발 담당들도 걸음마 단계일 때는 쉽게 속는 것 중 하나가 주상복합이다. 일산이나 분당 신도시 등의 초대형 오피스텔이 아니라면 주상복합 세대의 수요만으로 장사가 잘 되는 곳은 거의 없다.
※ 143 Page: 일단 베이커리는 다세대주택보다는 아파트 밀집 지역, 그중에서도 새 아파트가 많은 곳이 확실히 매출이 좋다. 일 매출이 똑같이 200만 원 이어도 파리바게뜨 손익과 편의점의 손익은 다를 수 있다. 하지만 편의점의 경우 하루 200만 원 정도의 매출이면 본부로부터 제법 괜찮은 장려금을 받을 수 있다. 또한 시설, 집기, 인테리어 일체를 지원해 주기 때문에(이는 매출과 상관없다) 투자금도 적다. 반면 파리바게뜨는 그런 것이 없지 않나. 투자금은 높아지고 매출은 미니스톱 때보다 줄어 가맹점주의 수입이 별로 나아진 게 없을 것으로 생각되는 사례다.
Page 153. 비좁고 후미진 곳에 의외의 가치가 있다.
대로변 번듯한 상가는 돈 많은 사람들의 영역이라면, 이면 안쪽 자리는 노력하고 공부하는 사람의 영역이라 생각한다.
어떻게 이처럼 골목마다, 귀퉁이마다 편의점이 있을까? 점포개발 담당을 했던 지역이기도 하거니와 매출도 훤히 들여다보고 있는 곳인데도 막상 지도를 보니 마음이 또 다르다.
점포개발을 했던 나도 이러할진대 누군들 '저게 뭔가'하고 혀를 차지 않을까. 하지만 재밌게도 다 먹고살 수 있으니까 저렇게 많은 점포가 입점해 있는 것이고, 생각보다 좋은 매출이 나오고 있다. 여러분은 그저 입지와 매출만 잘 기억했다가 비슷한 입지의 상가를 살 때나 창업할 때 도움을 받으면 된다.
Page 157. GS25 관악 봉천점
좌청룡 우백호처럼 GS25 관악 봉천점은 '좌 원룸 우 모텔'인 입지다. 좌 원룸 우 모텔뿐인가, 앞에는 대형 업무시설이 있고 이 업무시설 사람들이 후문을 통해 접근하기 편하게 생겼으며 경쟁점은 계단에 붕 떠 있으니 편의점으로서는 천혜의 입지가 아닐 수 없다.
Page162. 세븐 일레븐 서울대 서진점 옆 하남 돼지 집 일 매출 300만 원. 하지만 잘 못 사면 정말 골치 아픈 게 이런 상가다.
Page 167. GS25 관악 쑥 고개점
GS25 관악 쑥 고개점은 고밀도 개발이 가능한 일반 상업지역에 위치하고 이로 인해 인근에 대형 시설물이 많다. 밀도 높은 유효수요가 많다는 의미다. 낡은 저층 상가건물 1층에 있어 볼품없어 보이지만 꽤 안정적인 매출이 기대된다. GS25 관악 쑥고개점 매출은 하루 200만~220만 원으로 생각한다.